강동구 둔촌 현대3차 리모델링 수혜주로 요즘 눈에 띄더라고요?

이번 시간에는 서울 부동산 투자를 고민하는 분들이라면 한번쯤은 서울에 있는 리모델링 수혜 아파트에 관심을 가져보셨을 겁니다.
오늘은 방배동, 개포동 같은 유명한 리모델링 단지들만 주목하다 보면 놓치기 쉬운, 하지만 충분히 잠재력 있는 둔촌동 현대3차 아파트를 초, 중, 장기 관점으로 파헤쳐 보겠습니다.
약간 소규모 아파트라서 관심도 적게 갈 수 있고, 올림피파크포레온 근처에 있어서 눈길이 잘 가지도 않을 수 있지만 그래도 제가 보기에는 숨겨놓은 진주 같아서 자꾸 관심이 가더라고요.

집 내부도 오래된 데는 진짜 오래되어서 내부 리모델링도 필수입니다

왜 하필 둔촌동 현대3차인가?

먼저 솔직히 말씀드리도록 할게요.
지금 당장 리모델링이 터진다는 뉴스는 없습니다.
하지만 부동산 투자는 '이미 뉴스가 난 것'을 쫓는 게 아니라 '뉴스가 날 것'을 미리 보는 싸움이죠.
둔촌동 현대3차는 그런 의미에서 철저히 원금보장과 안정성을 생각하는 분들에게 딱 맞는 후보라고 생각합니다.

리모델링 가능성

결론부터 말하면, 중장기적으로 매우 높다고 봅니다. 이유는 딱 세 가지입니다.
먼저 이 아파트 단지는 1992년에 준공된 단지입니다.
2025년 기준으로 33년 차입니다. 리모델링이 본격적으로 논의되기 시작하는 것이 보통 30년에서 35년 차인 점을 고려하면, 이제 본격적으로 입주민들 사이에서 이야기가 나오기 시작할 적령기에 접어들었다고 볼 수 있습니다.
솔직히, 같은 둔촌동 현대 1차는 이미 리모델링을 성공적으로 해서, 그냥 그 모범을 따라서 가면 됩니다.

 

시공사 브랜드도 '현대'라는 네임밸류를 가지고 있어서 리모델링 시에도 강점으로 작용할 수 있다고 봅니다.
시공사의 신뢰도가 높아 사업 시행률이 높아질 가능성이 있고, 이는 향후 분양가에도 긍정적인 영향을 미칩니다.
솔직히, 현대 아파트가 우리나라에서는 매우 좋은 이미지를 가지고 있으니까요.
물론 아이파크 등 문제가 이렇게저렇게 발생하긴 했지만, 중대재해 관련 법률이 막 생기면서 이런 거에 대한 문제도 좀 사그러들지 않을까 싶습니다.

입지와 규모 방면에서도 서울 강동구 둔촌동 내에서도 좋은 위치에 자리 잡고 있고, 단지 규모도 500세대 이상으로 안정적인 사업 추진이 가능한 규모입니다.
강동구 출신 친구한테 들어보면, 예전부터 둔촌동은 강동구 안에서도 매우 좋은 동네라고 알려져 있다고 합니다.
물론 천호동이 1번이긴 하지만 그래도 애들 키우기에는 둔촌동 만한 데가 없다고 말하거든요.
물론, 아직 구체적인 청약률이나 주민 동의율에 대한 공식 자료는 없는 게 현실입니다. 하지만 지금 이 순간에도 주민들의 자체적인 논의는 분명히 진행 중일 겁니다. 투자 타이밍은 바로 공식적인 소식이 나오기 전이죠.

 

투자 가치 분석

투자를 얼마큼 할 것인지, 시간에 따라서 한번 투자 가치가 어떻게 변할지 살펴보도록 하겠습니다.

 

초기 관점(1~2년) : '침투 및 원금보장'의 시기

전략 : 리모델링 소식에 휩쓸리지 않고, 현재 가격에 안정적으로 매수하는 단계입니다.
가격 전망 : 당장의 폭등은 기대하기 어렵습니다. 하지만 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동)라는 입지 안정성 + 오래된 아파트의 특성상 급락 가능성도 매우 낮습니다. 즉, 원금이 크게 훼손될 염려가 적다는 거죠. 이 시기는 주로 배당률이나 임대 수익률을 노리는 '수익형 투자'나, 장기 보유를 위한 '침투'의 시간이라고 보시면 됩니다.
리스크 : 리모델링 논의가 생각보다 늦어질 수 있습니다. 당장의 자금 흐름이 중요하지 않은 분들에게 적합한 시기입니다.

중기 관점(3~5년) : '가속과 기대감'의 시기

전략 : 본격적으로 리모델링 소문이 공식화되고, 주민 동의가 이루어지는 시기입니다.
가격 전망 : 리모델링 시행사 선정, 주민 동의율 달성 등 각종 호재가 쏟아지면서 서서히 가격 상승 곡선이 시작됩니다. '기대감'이 본격적으로 시세에 반영되는 단계죠. 20~30% 정도의 안정적인 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 이 시기에 매도하는 분들도 생기겠지만, 본격적인 수익을 위해서는 한 번 더 참아야 할 때입니다.
리스크 : 주민 간의 의견 차이로 사업이 지연될 수 있는 변수가 있습니다.

장기 관점(5~10년) : '수확과 성과'의 시기

전략 : 리모델링 사업이 확정되고, 착공부터 분양까지의 과정을 보는 시기입니다.
가격 전망 : 이 시기가 바로 '본 게임'입니다. 리모델링 착공 단계에서는 주변 신축 아파트 가격의 80~90% 수준까지 도달하는 상승을 보입니다. 가장 큰 수익이 나는 시점이지만, 그만큼 기다림의 시간이 길다는 점을 인지해야 합니다.
리스크 : 경기 침체나 부동산 규제 강화 등 외부 변수가 가장 크게 작용할 수 있는 시기입니다.

이건 결국, 인내심이 만드는 투자다

형들 말씀처럼, 부동산 투자는 '인내'의 싸움입니다. 둔촌동 현대3차는 오래된 명품 아파트가 가진 안정성과 리모델링이 가져올 성장 가능성을 동시에 가진, 마치 '슬로우 스타터' 같은 매력이 있습니다.
당장 몇 달 만에 몇 퍼센트 오를 아파트를 찾는 분들에게는 맞지 않을 수 있어요. 하지만 5년, 10년을 보고 안정적으로 자산을 키우고, 나중에 큰 수확을 거두고 싶은 분들에게는 지금이 가장 매력적인 '침투 타이밍'이 아닐까 싶습니다.