요즘 1기 신도시 재건축 관련해서 전국적으로 이슈죠?
그래서 성남에 있는 분당이나 고양시 일산 등 집값도 많이 올랐습니다.
지방에서도 보면, 부산의 해운대구, 대구의 수성구 등이 1기 신도시가 슬럼화 예방을 위해서 재건축 이슈가 올라오고 있는데요, 대전도 보면 1기 신도시이자, 행정, 교육, 상업의 중심인 둔산동이 재건축 후보로 유력히 올라오고 있습니다.
그 중에 하나가 바로 한가람아파트와 공작아파트의 합동 재건축인데요, 이것에 대해서 투자가 어떤지 물어보는 사람들이 있더라고요.
제가 한 20년 살아본 사람으로서 좀 자세히 분석을 할 수 있을 거 같습니다.
단기는 비추천, 중단기는 추천
먼저 단기 투기 목적이라면 비추천입니다. 사업 성패와 시간표가 불확실하고, 조기 진입 시 가격 변동·분담금 리스크가 큽니다.
그런데, 중장기(7~10년) 보유 가능한 투자자라면 매력적일 수 있습니다.
통합재건축·선도지구 지정에 성공하면 입지 프리미엄이 크게 붙을 가능성이 큽니다.
다만 ‘어떤 시점’에 들어가느냐(선도지구 지정 전·후, 주민동의율, 조합·신탁 선택 등)에 따라 수익성과 리스크가 크게 달라집니다.
현재 상황 : 무슨 일이 일어나고 있나?
탄방동 한가람아파트(약 1,380세대)와 공작한양아파트(약 1,074세대)가 통합 재건축을 목표로 추진준비위원회를 발족했습니다. 두 단지 통합 시 기존 2,454세대에서 재건축 후 약 4,000세대 규모를 구상 중이라는 보도가 있습니다. 추진준비위는 올해 하반기 선도지구 공모 참여하여서, 내년(2026) 상반기 선도지구 지정을 목표로 한다고 밝혔습니다.
왜 ‘선도지구’가 되는 것이 핵심이슈일까?
정부는 <노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법>을 통해 선도지구 제도를 운영합니다. 선도지구로 지정되면 행정·재정적 지원과 인허가 패스트트랙 혜택을 받아 사업 기간을 단축하거나 사업성 개선을 기대할 수 있습니다.
관련 추진 문서들(언론 보도 기준)에서는 올 하반기 공모 참여 → 2026년 선도지구 지정 목표 → 2032년 사업 완료 목표 같은 스케줄을 언급합니다. 다만 이는 ‘목표’일 뿐 실제 지정·착공·입주까지는 주민동의율, 재원 조달, 인허가 등 변수가 많습니다.
한가람아파트의 현재 시세는?
한가람아파트 가격은 단지·평형별 편차가 큽니다.
최근 포털·실거래 기록을 보면 소형 평형은 2억대 초중반, 중대형은 3억대~4억대 이상의 거래가 보고되는 등 가격대가 다양합니다.
전반적으로 보면, 초소형 평형대는 2억대로 살 수 있지만 32평 정도 되면 5억 정도는 되는 거 같습니다.
또한, 둔산 일대 자체가 대전 내 대표 주거지라 사업 기대감이 가격에 반영되기 쉽습니다.
몇 년 전에 자산이 엄청나게 불어났을 때만 해도 꽤나 비쌌는데, 지금은 많이 떨어진 상태죠?
둔산동 수정타운 아파트만 해도 거의 1/2값이 되었는데, 한가람아파트는 그런 문제는 없는 거 같습니다.
재건축 성공하면 어떨까?
대규모 통합단지는 설계·커뮤니티·상업시설 확보에서 규모의 경제를 실현할 수 있고, 선도지구 지정 시 용적률·지구단위계획상의 혜택으로 사업성이 좋아질 여지가 큽니다. 언론 보도상 추진준비위는 ‘통합으로 인허가 간소화·행정지원 극대화’ 전략을 명확히 하고 있습니다.
꼭 체크해야 할 리스크는?
1. 주민 동의율 불확실성 - 선도지구·조합 설립에서 주민 동의(또는 참여율)가 결정적입니다. 주민 간 이해관계(분담금·이주방안·신탁 vs 조합 등)로 갈등이 생기면 사업이 지연되거나 취소될 수 있습니다. 언론은 동의율 확보가 관건이라고 반복 보도합니다.
2. 재원(이주비·공사비)·금리 리스크 - 공사비 상승·금리 상승 시 분담금 증가 가능성. 특히 조합 방식이면 초기 조합원 부담이 클 수 있습니다.
3. 사업 기간과 시장 사이클 - 선도지구 지정·사업 완료까지 7~10년 걸릴 가능성 큽니다. 그 사이 부동산 사이클·세제·대출규제 변화로 수익이 훼손될 수 있습니다.
4. 분담금 산출의 불투명성 - 초기 추정과 실제 분담금 차이가 크면 조합원 불만·탈퇴가 발생합니다.
5. 법·제도 변화 - 특별법 적용 범위·요건이 바뀔 경우 사업 전략이 달라질 수 있습니다.
투자 관점별 권장 전략
A. 보수적(권장) - 지금은 ‘관망’하되 다음 신호를 기다립니다.
통합추진준비위가 공개하는 주민 동의율(또는 주민대표단 구성) 수치가 안정적으로 50% 이상 확보될 때까지 관망.
선도지구 공모 신청서 접수·지자체 승인 시점에 다시 검토.
B. 중장기 플레이어(허용 가능) - 장기 보유(7~10년 가능) 시 저가 매수는 유효.
시세보다 일정 수준(예: 5~10% 이상) 할인된 가격에 매수하고, 선도지구 지정 실패에 대비한 손절(또는 현금여력) 플랜을 마련하세요.
등기부등본·담보 우선순위·임대현황 등 법적 리스크를 꼼꼼히 점검할 것.
C. 단기 투기(비추천) - 선도지구 기대만으로 급히 매수→단기 매도 계획은 매우 위험합니다. 주민 합의 실패·지정 지연 시 큰 손실 가능성이 큽니다.
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