일산 호수마을 2단지 현대아파트, 재건축 가능성과 투자 전망을 일산 실거주자 입장으로 분석해봤어요

요즘 일산에 대한 관심이 조금씩 늘어가고 있는 거 같습니다.

아무래도 다른 수도권 1기 신도시보다 좀 더 저렴한 측면도 있고, 다른 데보다 직주 근접성이 좋지 않지만 그래도 GTX가 뚫리면서 서울 접근성이 많이 개선되었기 때문이죠.

또한, 파주 운정 신도시보다도 서울이 가까우면서도 가격이 그렇게까지 비싸지도 않고 인프라가 좋기 때문입니다.

저 같아도 파주 운정신도시보다는 일산이 더 나은 거 같다는 생각이 들기도 해요.

일산 호수공원이 바로 옆에 있는 단지라, 일 끝나고 산책가기에도 좋아요

일산 신도시 중에서 후곡마을과 같이 학군지가 아니지만 서울과 가까운 백석이나 마두에 가까운 호수마을에 대한 관심도 높아지는 거 같습니다.

부동산 값도 꽤나 괜찮기 때문입니다.

그중에서 2단지 현대 브랜드를 가진 아파트 단지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

마두역에서 걸어서 5~10분 밖에 걸리지 않는 위치이고, 이마트도 가깝기 때문에 꽤나 좋다고 평가됩니다.

그리고 무엇보다도 초품아기 때문에 괜찮죠. 근처 초등학교가 횡단보도 안 건너고 바로 갈 수 있게 되어 있거든요.

구축 느낌 물씬 나는 한자가 박힌 비석

1. 단지 개요

• 준공연도 : 1994년 10월(약 30년차)
• 세대수 : 1,144세대 / 15개 동
• 용적률 : 약 182%
• 대지지분 : 평균 약 14평 수준(솔직히 대지지분이 막 넓다고까지는 할 수가 없네요)

최근 거래 시세도 한번 알아보도록 할게요.

• 78㎡ : 4억 ~ 4.5억 원 (급매 기준)
• 84㎡ : 6.2억 원 거래 사례

노후화가 진행된 만큼, 재건축 혹은 리모델링 수요가 꾸준히 거론되는 단지입니다.

그런데 바로 옆 5단지에 비하면 관리가 좀 되어 있지 않다는 느낌도 듭니다.

무엇보다도 주차가 좋지 않아서, 좀 늦게 퇴근하시는 분들이라면 불편함을 감수하셔야 합니다.

2. 재건축 가능성 분석

1) 유리한 요소
정책 변화 : 1기 신도시 재정비 특별법, 안전진단 완화, 용적률 인센티브 확대 등 정부 정책 방향이 긍정적.
사업성 확대 기대 : 시뮬레이션에 따르면, 현행 15~20층에서 35층 이상 고밀 개발 가능성이 열려 있음.
주변 분위기 : 일산 내 다수 단지가 재건축 선도지구 공모에 참여하며 분위기가 조성되고 있음.

 

특히 유리한 요소 중 하나는, 바로 옆에 호수마을이 있는 매우 조용한 동네라는 것입니다.

일산 초입구는 이런 장점을 가진 구축이 있기 때문에 재건축이나 재개발이 된다면 정말 난리가 날 정도로 좋은 곳이라고도 평가되고 있거든요.

2) 불리한 요소
대지지분 부족 : 평균 14평 수준으로, 재건축 시 부담이 상대적으로 큼. 이건 큰 약점이라고 보입니다.
용적률 여유 제한 : 현재 182%로 여유는 있지만 크게 넓지 않음.
주민 동의·재원 부담 : 분담금, 이주비, 건설비 상승 등 부담이 큼.
시간 리스크 : 인허가부터 착공, 완공까지 장기간 소요.
즉, 가능성은 분명 존재하나 확실히 보장된 재건축 단지라고 보기는 어렵습니다.

3. 투자 관점에서의 장단점

장점 먼저 살펴보도록 할게요. 
- 장기적으로 재건축이 성사된다면 신축 아파트로 환골탈태할 수 있어 자산가치 상승 가능성 존재.
- 1기 신도시 전반적인 재건축 기대감에 따라 시세 방어력이 있는 편.
리스크는 어떻게 될까요?

크게 3가지로 볼 수 있을 거 같네요.
1. 재건축 무산 시 노후화로 인해 가치 하락 가능성.
2. 전세 수요 변화, 금리 상승에 따른 갭투자 부담.

3. 장기 사업 특성상 정책 변화와 경기 사이클에 크게 영향을 받음.

4. 갭투자 가능성

전세가와 매매가 차이가 크지 않은 평형대라면 갭투자 진입이 가능하나, 전세 수요 안정성이 중요합니다. 다만 장기 보유 전략이 필요하고, 레버리지를 과도하게 쓰는 방식은 위험할 수 있습니다.


호수마을 2단지 현대아파트는 재건축 가능성이 충분히 열려 있는 단지입니다.
하지만 대지지분과 용적률 제약, 주민 동의율, 사업비 부담 등 변수도 크다고 볼 수 있죠. 은근히 주민 동의를 얻는 데에 난항을 거듭할 수도 있습니다.
따라서 재건축 기대감을 보고 장기 투자하는 전략은 가능하지만, 단기 차익이나 확실한 안전자산으로 보기는 어렵습니다.
즉, 자금 여력이 있고 장기 보유를 고려한다면 투자 매력이 있으나, 리스크 감내가 필요하다고 할 수 있습니다.