둔촌 현대4차 재건축 불가, 리모델링은 가능할지도 모르는 (현재는) 호재 없는 아파트

강동구가 정말 핫합니다.

올림픽 파크 포레온이라고 하는 건국 이래 최대 재개발이라고 해서, 엄청나게 큰 단지를 만들었으니까 말이죠.

원래 엄청 비싸다고 하면서 재건축할 때에도 말이 많았었는데, 지금은 30억까지 넘보는 엄청난 고가 아파트로 되어서 더욱 화제가 되었잖아요.

 

강동구, 특히 강동역 주변과 올림픽 공원 근처는 원래부터 좋은 곳이었습니다.

걸어서 송파구까지 걸어갈 수 있고, 강남까지의 거리도 가깝기 때문이죠.

그뿐만 아니라 하남도 가깝고, 분당으로 자연스레 이어지는 벨트에 있기 때문에 해당 지역에 대한 지가가 앞으로도 상승한다는 것은 의심할 필요 없는 사실입니다.

그런데 강동구가 아무리 좋다고 한들, 너무 비싸면 아예 넘보지도 못하게 되잖아요?

그래서 둔촌동의 오래된 아파트 쪽으로도 시선이 많이 옮겨지게 됩니다.

그중에 제가 좀 관심이 가는 곳이 둔촌 현대4차 아파트입니다.

둔촌동은 땅이 비싸니까, 여기저기 조금씩 현대 건설에서 지은 게 아닐까 되는 마음입니다.

 

어찌 되었든 관심도 많고, 입지도 좋은 둔촌 현대4차 아파트에 대해서 좀 더 알아보고자 합니다.

둔촌 현대4차 개요

구분	세부사항
세대수	235세대
총 아파트 동수	총 2개동(101동, 102동)
건설사	(주)현대건설
사용승인일	1996년 2월 29일
용적률	258%
동별 층수	101동 : 7~8층 102동 : 15~19층
총 주차대수	183대
세대 당 주차대수	0.77대
난방	개별난방 및 도시가스
면적	73㎡, 75A㎡, 75B㎡, 106㎡, 107㎡, 145㎡

숫자만 보면 꽤나 노후화된 아파트처럼 보이지만, 상당히 관리가 잘 되어 있는 아파트입니다.

1996년에 지어졌으니까 아직 30년이 되지 않았지만, 그래도 연식이 되어 보이긴 하잖아요?

하지만 90년 이전에 지어진 아파트와는 달리, 외관도 우수하고, 꽤나 살기 좋답니다.

물론 녹물이 나올 수도 있긴 하겠지만, 그거야 노후된 아파트들이 가지고 있는 공통 문제이기도 하죠.

 

학군도 좋고, 학교에 둘러쌓인 매우 좋은 위치에 병원도 다 가까이 있어서 좋습니다.

무엇보다도 지하철 역에서 매우 가까워서 9호선을 이용하시는 분이라면 정말 좋습니다.

9호선 중앙보훈병원역과 가까이 있기 때문입니다.

물론, 9호선 중앙보훈병원역이 가장 끝에 있는 역이긴 하지만, 생각해보면 앉아서 갈 수 있는 큰 장점이 있잖아요??

김포공항까지 연결되어 있기 때문에, 공항갈 때도 진짜 편합니다.

시간만 크게 고려 안한다면, 그냥 앉아서 편히 갈 수 있습니다.

 

호재가 그다지 없다

그런데 지금은 이게 더 좋아질만한 호재가 크게 보이지는 않습니다.

호재가 있으려면, 그래도 뭔가 새롭게 생긴다거나 발전될 만한 무언가가 있어야 하잖아요?

여기는 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

 

제2종 일반주거지역은 건폐율이 60% 이하여야만 하고, 용적률은 150~250% 범위 내에서 가능합니다.

참고로 제3종 일반주거지역은 용적률이 300%까지 될 수 있도록 되어 있는데, 여기는 벌써 258%이기 때문에 용도 변경이 되지 않는다면 재건축이든 리모델링이든 뭐든 되기 어렵습니다.

제3종 일반주거지역은 중층 주택 중심으로 개발하려고 할 때 지정된 것이기 때문에 여기와는 다릅니다.

 

아무튼 둔촌 현대4차는 재개발 대상에 해당이 되지 않기 때문에, 재개발은 안된다고 보시면 됩니다.

재건축 가능성도 없습니다.

왜냐하면 2종 주거시설이기 때문에 3종으로 바뀌지 않는 한 250%를 넘을 수 없습니다.

물론 다 부수고 새로 지으면 되긴 하지만, 그러면 살고 있는 사람들이 돈을 내야하기 때문에 수익성이 없습니다.

현재 시행되고 있는 재개발 및 재건축 2대 사원 지업방안에 따라서 법정 상한 용적률의 최대치인 120%를 적용받는다고 하더라도, 기부채납도 하고 공공기여를 해야하잖아요?

이걸 본다면 솔직히 재건축은 물건너 갔다고 봐야합니다.

이런 상황에서 재건축 하는 아파트를 저는 본 적 없어요.

 

세대당 평균 대지지분이 11.83평 정도 되는데, 재건축 사업성이 되지 않습니다.

물론 평수를 좀 낮춘다면 가능할 수도 있긴 합니다.

이렇게 해서 재건축을 하려면 종상향을 하거나 법정상한 용적률의 120% 정도를 적용 받아서, 사업성을 최대한으로 끌어올려야 합니다.

과연 이렇게까지 해서라도 재건축을 할지는 의문이지만요.

 

리모델링은 가능성이 있습니다.

리모델링으로 할 경우, 수직증축으로 할 듯 보이는데, 이렇게 할 경우 기존보다 평수가 넓어지고 위로도 아파트가 생기니 수직증축이 가장 나아보긴 합니다.

여기가 다 남향으로 되어 있어서 이게 참 이점이거든요.

남향을 유지한 상태로 높이고, 더 지어진 아파트를 일반분양 한다면 사업성이 가장 극대화될 수 있는 것이죠.

하지만 현재 건축비나 인건비, 자재비 등을 고려한다면 솔직히 아파트마다 적지 않은 돈을 내야할 거 같긴 합니다.

지금 여기는 리모델링 추진 위원회가 나오지도 않았습니다.

당연히 재건축이든 리모델링이든 뭐든 쉽지가 않겠죠.

 

그나저나 옆에 있는 둔촌 현대 1차의 경우 벌써 리모델링을 완료했다고 합니다.

거기된 거 보니까 층수가 좀 낮더라고요?

2005년 정도 전에 지어진 아파트들을 보면 다 층고가 낮아서 좀 별로였는데, 역시나 이 아파트도 리모델링이 된다면 높이가 낮아지고 넓어져 좀 뚱뚱하거나 두툼한 아파트 모양이 될 거 같습니다.

현대 1차 아파트는 리모델링이 정말 잘 되었답니다.

 

근처엔 호재가 있다.

하지만 주변을 본다면, 둔촌동 77-41번지 일대에 모아타운도 하고 있고, 둔촌 현대 2~3차는 모두 리모델링을 추진 중입니다.

둔촌 현대 1차는 아예 완료했고요.

언젠가가 될지 모르겠지만 리모델링이 될 수도 있겠다는 생각이 듭니다.

하지만 근처에 학교들로 둘러쌓여 있어서 이게 과연 될까도 의문이 듭니다.

높은 아파트로 둘러쌓인 것을 과연 서울시가 허가를 줄까요?

 

올림픽 파크 포레온 주변의 개발도 너무 잘 되어 있어서 그쪽 인프라를 이용할 수도 있죠.

하지만 그게 이 동네까지 호재라고 보기는 어렵죠.

 

전반적으로 본다면, 실거주라면 모를까 투자가치는 과연 어느 정도까지 있을지 모르겠습니다.

주변보다 싼 거는 다 이유가 있으니 말이죠.

차라리 재건축이 가능한 지방의 저평가 단지를 노리는 게, 투자적으로 본다면 더 좋다고 봅니다.

대전 한가람 아파트 같은 곳이 진짜 숨어있는 진주거든요.

예전 잠실 주공아파트처럼, 그냥 저렴할 때 사서, 될 때까지 묵히다보면 언젠가 보석이 되어있을테니까요.

둔촌 현대1차는 리모델링이 너무 잘 되었습니다.